Das Gesetz namens „Foreign Investment in Real Property Tax Act“ auf deutsch „Das Steuergesetz bezüglich ausländischer Investitionen in Immobilien“, oft abgekürzt unter dem Akronym „FIRPTA“, ist ein Bundessteuergesetz der USA, das Einkommenssteuer auf ausländische Personen erhebt, die US-Immobilieninteressen verkaufen. FIRPTA wurde 1980 verabschiedet und ist ein entscheidendes Gesetz, das sowohl ausländische Verkäufer als auch Käufer (egal ob US Staatsbürger oder nicht) bei Immobiliengeschäften betrifft.
Das Gesetz betrifft die meisten Deutschen, Schweizer und Österreichischen Staatsbürger die eine Immobilie in Florida besitzen und nicht entweder zudem die US Staatsbürgerschaft oder eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung (wie etwa eine Green Card) in den USA verfügen. Auch beim Kauf von Immobilien in Florida sollte beachtet werden, das FIRPTA eventuell in kraft tritt, sollte es sich beim Verkäufer um eine ausländische Person handeln, d.h. dass ein Deutscher, Schweizer oder Österreichischer Staatsbürger nicht nur beim Verkauf, sondern auch schon beim Kauf einer Immobilie in Florida sich möglicherweise mit FIRPTA auseinandersetzen muss.
Es relativ einfach als nicht US-Staatsbürger, Immobilien in den Vereinigten Staaten, bzw. Florida zu kaufen und zu verkaufen. Allerdings unterliegen diese Transaktionen in der Regel einer Steuerabzugsrate von 15% (Stand 2023). Dieser Steuerabzug wird durch FIRPTA ausgelöst, das in den meisten Fällen vom Käufer verlangt, den steuerpflichtigen Betrag vom ausländischen Verkäufer zurückzuhalten und diesen an die amerikanische Steuerbehörde, den Internal Revenue Service (IRS), weiterzuleiten. Der ausländische Verkäufer kann dann eine Rückerstattung der Quellensteuer beantragen, wenn er eine US-Steuererklärung einreicht und den entsprechenden Betrag zahlt.
Eines der im Vordergrund stehenden Ziele von FIRPTA ist es sicherstellen, dass ausländische Personen, die US-Immobilien verkaufen, ihren fairen Anteil an US-Steuern zahlen. Das Gesetz hilft auch US-Steuerzahler vor ausländischen Investoren zu schützen, die eventuell versuchen könnten, Steuern auf ihre US-Immobilienvermögen zu vermeiden.
Auswirkungen von FIRPTA auf ausländische Verkäufer und Käufer:
- Ausländische Verkäufer
Aus der Perspektive eines ausländischen Verkäufers kann FIRPTA erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Wenn eine ausländische Person ein US-Immobilieninteresse verkauft, behandelt die US Steuerbehörde (IRS) den Gewinn oder Verlust als effektiv mit einem US-Handel oder Geschäft verbunden. Folglich unterliegt der ausländische Verkäufer der US-Einkommenssteuer auf den Gewinn zu regulären Sätzen.
Laut FIRPTA ist der Käufer in der Regel verpflichtet, 15% des beim Verkauf erzielten Betrages zurückzubehalten, was in der Regel auf dem Verkaufspreis basiert. Diese Zurückbehaltung (Withholding) dient als Vorauszahlung auf die voraussichtliche Steuerschuld des ausländischen Verkäufers. Die tatsächliche Steuerschuld kann jedoch je nach Einkommen, Abzügen und Krediten des Verkäufers mehr oder weniger als der einbehaltene Betrag sein. Wenn der einbehaltene Betrag die endgültige Steuerschuld des Verkäufers übersteigt, kann der Verkäufer eine US-Einkommensteuererklärung einreichen, um eine Rückerstattung für den Überschuss zu beantragen. Umgekehrt muss der Verkäufer, wenn der einbehaltene Betrag geringer ist als die Steuerschuld, die Differenz bei der Abgabe der Steuererklärung bezahlen.
- Käufer (US oder nicht US Staatsbürger)
Aus der Perspektive eines Käufers (egal ob US oder nicht US Staatsbürger) legt FIRPTA eine erhebliche Verantwortung auf. Der Käufer gilt als Quellensteueragent und ist dafür verantwortlich zu ermitteln, ob der Verkäufer eine ausländische Person ist. Sollte es sich beim Verkäufer tatsächlich um eine ausländische Person handeln, muss der Käufer in der Regel 15% des beim Verkauf erzielten Betrages zurückbehalten und an die US Steuerbehörde (IRS) abführen. Versäumt er dies, kann er für die Steuer die er einbehalten hätte sollen, zusammen mit potentiellen Zinsen und Strafzahlungen, haftbar gemacht werden.
Es gibt jedoch Ausnahmen von der FIRPTA Quellensteuerpflicht. Wenn die Immobilie beispielsweise für die Nutzung als Hauptwohnsitz erworben wird und der Verkaufspreis 300.000 Dollar nicht übersteigt, ist der Käufer nicht verpflichtet, unter FIRPTA Steuern einzubehalten. Dennoch ist der ausländische Verkäufer immer noch für die US-Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf haftbar.
Die Rolle der Title / Closing Company als Quellensteueragent
In einer Immobilientransaktion, die dem Gesetz FIRPTA unterliegt, übernimmt die Title Company (auch Closing Company genannt) oft die Rolle des Quellensteueragenten. Als Quellensteueragent ist die Title Company dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass der korrekte Steuerbetrag von den Einnahmen des ausländischen Verkäufers einbehalten und an die US Steuerbehörde (IRS) weitergeleitet wird.
Hier sind die Hauptverantwortlichkeiten der Title / Closing Company in dieser Rolle:
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Bestimmung der Anwendbarkeit von FIRPTA: Die Title Company muss zunächst feststellen, ob die Eigentumsübertragung der Immobilie FIRPTA unterliegt. Dies beinhaltet die Feststellung, ob der Verkäufer eine ausländische Person (oder ausländisches Unternehmen, wenn es sich um einen Trust, eine Kapitalgesellschaft oder einen REIT handelt) ist.
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Einbehaltung des korrekten Betrags: Falls die Immobilientransaktion FIRPTA unterliegt, ist die Title Company dafür verantwortlich, den entsprechenden Steuerbetrag, der auf den Verkauf fällig ist (in der Regel auf dem Verkaufspreis basierend), zurückzubehalten. Dieser Betrag muss beim Closing (Abschluss der Transaktion) aus den Einnahmen des ausländischen Verkäufers einbehalten werden.
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Meldung der Eigentumsübertragung: Die Title Company muss die Transaktion der US Steuerbehörde (IRS) melden. Dies geschieht durch Einreichen des IRS-Formulars 8288, "U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests" (US Quellensteuererklärung bezüglich dem Verkauf von US Immobilieninteressen durch ausländische Personen) und des Formulars 8288-A, "Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests" (Erklärung zur Einbehaltung bezüglich dem Verkauf von US Immobilieninteressen durch ausländische Personen). Die Title Company muss eine Kopie des Withholding Certificate (Einbehaltungszertifikats), falls eines ausgestellt wurde, den Formularen beifügen.
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Weiterleitung der einbehaltenen Steuer: Die Title Company muss die einbehaltene Steuer spätestens bis zum 20. Tag nach dem Abschlussdatum an die US Steuerbehörde (IRS) weiterleiten. Wenn ein Antrag auf ein Withholding Certificate (Einbehaltungszertifikat) vor dem Übertragungsdatum der Immobilie bei der US Steuerbehörde (IRS) eingereicht wird, muss der einbehaltene Steuerbetrag innerhalb von 20 Tagen nachdem US Steuerbehörde (IRS) das Einbehaltungszertifikat oder die Ablehnungsmitteilung verschickt hat, weitergeleitet werden.
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Aufzeichnungspflicht: Die Title Company muss einen Nachweis über die Immobilientransaktion führen, einschließlich Kopien der eingereichten Formulare und der Höhe der einbehaltenen und weitergeleiteten Steuern.
Erhalt eines FIRPTA Einbehaltungszertifikats
Ein FIRPTA Withholding Certificate (Einbehaltungszertifikats) ist ein Dokument, das von der US Steuerbehörde (Internal Revenue Service) ausgestellt wird und den zu entrichtenden Steuerbetrag, der vom Verkauf einer US-Immobilie durch eine ausländische Person oder Firma einbehalten werden muss, reduzieren oder eliminieren kann.
Es gibt mehrere Vorteile, ein Einbehaltungszertifikat zu beantragen:
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Reduzierte Einbehaltung: Der Hauptvorteil besteht darin, dass es den einbehaltenen Steuerbetrag vom Verkauf erheblich reduzieren kann. Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn die tatsächliche Steuerschuld des Verkäufers geringer ist als die standardmäßige Einbehaltung.
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Schnellere Rückerstattung: Wenn der einbehaltene Betrag die tatsächliche Steuerschuld des Verkäufers übersteigt, kann der Verkäufer eine Rückerstattung beantragen, wenn er eine US-Einkommenssteuererklärung einreicht. Dieser Prozess kann jedoch lange dauern. Wenn ein Einbehaltungszertifikat ausgestellt wurde, das die Einbehaltung auf den Betrag der tatsächlichen Steuerschuld des Verkäufers reduziert, kann der Verkäufer schneller den korrekten Betrag aus dem Verkaufserlös zurückerhalten.
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Erhöhte Sicherheit: Ein Einbehaltungszertifikat bietet mehr Sicherheit über den zu einbehaltenen Steuerbetrag. Dies kann die Transaktion für Käufer sowie Verkäufer reibungsloser und vorhersehbarer machen.
Die folgenden Schritte sind notwendig, um ein Einbehaltungszertifikat (Withholding Certificat) zu erhalten:
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Antrag: Entweder der Käufer oder der ausländische Verkäufer können ein Einbehaltungszertifikat beantragen. Der Antrag muss auf dem Formular 8288-B "Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests" (Antrag auf Einbehaltungszertifikat bezüglich dem Verkauf von US Immobilieninteressen durch ausländische Personen) bei der US Steuerbehörde (IRS) eingereicht werden.
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Überprüfung: US Steuerbehörde (IRS) überprüft den Antrag und entscheidet, ob ein Einbehaltungszertifikat (Withholding Certificat) ausgestellt wird. Diese Entscheidung basiert auf verschiedenen Faktoren, einschließlich der maximalen Steuerschuld des Verkäufers und ob der Käufer oder Verkäufer zugestimmt hat, die US Steuerbehörde über eventuelle Nichteinhaltung zu informieren.
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Ausstellung: Wenn die US Steuerbehörde (IRS) den Antrag genehmigt, stellt diese ein offizielles Withholding Certificate (Einbehaltungszertifikat) aus, das den Betrag der Steuer festlegt, der vom Verkaufserlös einbehalten werden muss. Dieser Betrag kann je nach den Umständen geringer sein als der nach FIRPTA erforderliche Standardsteuersatz, oder in manchen fällen sogar null.
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Einbehaltung: Wenn ein Einbehaltungszertifikat ausgestellt wird, muss der Käufer den im Zertifikat angegebenen Betrag einbehalten. Falls das Zertifikat abgelehnt wird, muss der Käufer den nach den FIRPTA Regeln erforderlichen Steuerbetrag einbehalten.
Obwohl ein Einbehaltungszertifikat in einer Immobilientransaktion die FIRPTA unterliegt ein sehr wertvolles Instrument sein kann, kann der Prozess zur Erlangung eines solchen Zertifikates in manchen Fällen komplex sein und erfordert möglicherweise die Unterstützung eines Steuerberaters oder einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Anwalts.
Erhalt einer Steueridentifikationsnummer
Für die Beantragung eines Einbehaltungszertifikats (Withholding Certificate) muss der ausländische Verkäufer eine Steueridentifikationsnummer von der US Steuerbehörde (IRS) beantragen, falls er noch keine hat. Für eine ausländische Einzelperson ist die Steueridentifikationsnummer normalerweise eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN).
Die folgenden Schritte sind notwendig, um eine Steueridentifikationsnummer (ITIN) zu erhalten:
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Formular: Der erste Schritt ist das ausfüllen des IRS-Formular W-7, "Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number" (Antrag auf eine IRS individuelle Steueridentifikationsnummer).
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Unterlagen: Sie müssen auch einen Nachweis über Ihre Identität und Ihren ausländischen Status erbringen. Dies umfasst normalerweise einen Reisepass oder einen nationalen Personalausweis. Diese Unterlagen müssen oft offiziell beglaubigt werden.
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Einreichung: Reichen Sie das Formular W-7 zusammen mit den unterstützenden Dokumenten bei der US Steuerbehörde (IRS) ein. Dies kann per Post, in einem IRS Büro oder über einen vom IRS autorisierten Annahmestelle (Acceptance Agent) erfolgen.
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Bearbeitung: Die US Steuerbehörde (IRS) wird den Antrag prüfen und, falls er genehmigt wird, eine Steueridentifikationsnummer (ITIN) per Post versenden.
Die auf dieser Seite bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich als allgemeiner Überblick über den Foreign Investment Real Property Tax Act (FIRPTA) und sollten nicht als ersatz einer professionellen Steuer- oder Rechtsberatung in Betracht gezogen werden. Käufer oder Verkäufer, die möglicherweise einer FIRPTA-Einbehaltung unterliegen, sollten vor Unterzeichnung eines Verkaufs- oder Kaufvertrags für eine Immobilie in Florida, bzw. den Vereinigten Staaten einen Steuer-/Rechtsberater konsultieren.
