Nueva Ley de Florida, "Intereses de Países Extranjeros" - SB 264

Florida promulgó recientemente el Proyecto de Ley 264 del Senado, también conocido como la ley de "Intereses de países extranjeros". La legislación fue aprobada en la Cámara por una votación de 95-17 y aprobada en el Senado con solo ocho legisladores oponiendose a su aprobación. Esta nueva ley estatal limita que ciertas personas o entidades extranjeras compren bienes raices (inmuebles) dentro del estado de Florida, si la propiedad en cuestión cumple con ciertas condiciones especificadas en la nueva ley. El proyecto de ley también impide que los principales extranjeros compren tierras agrícolas o tengan más que un interés indirecto mínimo en dichas tierras, así como ciertos bienes inmuebles en Florida. Sin embargo, permite que los principales extranjeros continúen siendo propietarios o retengan dicha tierra o propiedad bajo condiciones específicas. Las "personas o entidades de ciertos países extranjeros de interés" se definen en la legislación como aquellas originarias de la Federación Rusa, la República Popular China, la República Popular Democrática de Corea, la República Islámica de Irán, la República de Cuba, la República Árabe Siria o el régimen venezolano de Nicolás Maduro. El proyecto de ley entra en vigor el 1 de julio de 2023.

Propiedad Prohibida y Adquisición

Según el Capítulo 2023-33, se prohíbe a personas selectas de la República Popular China poseer, tener una participación mayoritaria o adquirir, directa o indirectamente, cualquier propiedad inmobiliaria adicional en Florida después del 1 de julio de 2023. De manera similar, los principales extranjeros de otros países de preocupación particular están restringidos de adquirir tierras agrícolas adicionales o bienes inmuebles dentro de las 10 millas de las instalaciones militares o ciertas instalaciones de infraestructura crítica. Las instalaciones militares designadas deben tener al menos 10 acres contiguos, mientras que las instalaciones de infraestructura crítica incluyen varios tipos, como la fabricación de productos químicos, plantas de energía, puertos marítimos y aeropuertos.

Interés Mayoritario y Definiciones

La legislación no solo limita la titularidad, sino que también incluye restricciones sobre tener un "interés mayoritario" en cualquier propiedad inmueble en Florida. El interés mayoritario se define como tener el poder de dirigir o influir en la gestión o las políticas de una empresa. Esta definición se aplica a las personas o entidades con derecho a voto del 25 por ciento o más de los derechos de voto de la empresa o con derecho al 25 por ciento o más de sus ganancias.

Excepciones a la Ley

La ley incluye ciertas excepciones a las restricciones enumeradas anteriormente. Por ejemplo, las personas pueden poseer un "interés indirecto de minimis" en la tierra. Esta excepción se aplica cuando el interés de propiedad es el resultado de poseer menos del 5 por ciento de cualquier clase de acciones registradas en una empresa que cotiza en bolsa que es propietaria de la tierra, o menos del 5 por ciento en total en múltiples clases de acciones registradas. Además, también se permite una participación no controladora en una entidad controlada por un asesor de inversiones registrado en la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) que no sea una entidad extranjera. Otras excepciones permiten a los principales extranjeros adquirir bienes inmuebles adicionales a través de la herencia, la ejecución de garantías reales o el cobro de deudas. Sin embargo, deberán vender, transferir o desinvertir los bienes inmuebles adquiridos en el plazo de tres años. Además, las personas que tengan visas no turísticas válidas o documentos oficiales que confirmen el asilo en los EE. UU., que autoricen su presencia legal en Florida, pueden adquirir hasta 2 acres de bienes inmuebles que no estén ubicados en o dentro de las 5 millas de cualquier instalación militar, aunque sean agrícolas. la tierra permanece restringida.

Cláusula de Antigüedad

La legislación incluye una cláusula de antigüedad para las propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2023. Los principales extranjeros que poseían o adquirieron una participación superior a una participación de minimis en bienes inmuebles antes de esta fecha pueden continuar siendo propietarios o titulares de la propiedad. Sin embargo, tienen prohibido comprar o adquirir bienes inmuebles adicionales en Florida. Las personas que utilicen esta excepción o cualquier otra deben registrarse en el Departamento de Oportunidades Económicas de Florida (FDEO).

Penalidades por Violaciones

La ley impone sanciones penales y civiles por las infracciones. La falta de presentación oportuna de un registro ante el FDEO incurre en una sanción civil de $1,000 por día. Además, el FDEO o el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor de Florida (FDACS) pueden iniciar una acción civil en un tribunal de circuito para confiscar los bienes inmuebles o cualquier interés adquirido en violación de la ley. La participacion en una transacción que resulte en una violación de la ley, tal como la compra de bienes inmuebles por un principal restringido, o la venta de bienes inmuebles a un principal restringido, puede resultar en un cargo de delito menor. Sin embargo, una violación a la sección que prohíbe que individuos selectos de la República Popular China adquieran bienes inmuebles adicionales, puede clasificarse como una felonía. Los agentes de cierre que tengan conocimiento de una transacción que resulte en una infracción también pueden enfrentar sanciones.

Desafíos Legales a la Ley

El 22 de mayo de 2023, un grupo de ciudadanos chinos que residen en Florida y una firma de corretaje de bienes raíces presentaron una demanda en el Tribunal de Distrito de los EE. UU. para el Distrito Norte de Florida en busca de una orden judicial inmediata contra la implementación de la SB 264, alegando que la ley viola la Cláusula de Protección Igualitaria, la Cláusula de Debido Proceso y la Cláusula de Supremacía de la Constitución de los EE. UU. y la Ley de Vivienda Justa. Los demandantes que demandan al estado son Zhiming Xu, Yifan Shen, Yongxin Liu y Xinxi Wang, todos ciudadanos chinos que residen legalmente en el estado. A ellos se une en la demanda Multi-Choice Realty, LLC, una firma de bienes raíces que atiende principalmente a clientes chinos en Florida. Los demandantes están siendo representados por la ACLU, la ACLU de Florida, el Asian American Legal Defense Fund y DeHeng Law Offices PC en coordinación con Chinese American Legal Defense Alliance. Los acusados nombrados en la demanda son la secretaria interina del Departamento de Oportunidades Económicas, Meredith Ivey, el comisionado de agricultura, Wilton Simpson, y la presidenta de la Comisión de Bienes Raíces de Florida, Patricia Fitzgerald.