En un paso sin precedentes, la National Association of REALTORS® (NAR) y varios demandantes han llegado a un acuerdo preliminar de 418 millones de dólares, destinado a resolver una serie de demandas relacionadas con la estructura tradicional de las comisiones de los corredores. Este acuerdo de 108 páginas, que se espera entre en vigor a mediados de julio de 2024, ha despertado el interés tanto de profesionales del sector como del público general en los EE. UU.
El acuerdo representa un cambio crucial en el sector inmobiliario, una industria que ha visto poco cambio en sus normas operativas durante más de un siglo. Mientras que algunos ven esto como un paso hacia una mayor transparencia y equidad en el mercado de la vivienda, otros expresan preocupaciones sobre su potencial para perturbar el status quo sin ofrecer beneficios tangibles para los consumidores o profesionales del sector inmobiliario. Profundicemos en los fundamentos de la demanda, las razones del acuerdo y sus implicaciones para el mercado:
¿Por qué el Desafío Legal Contra la NAR?
En el centro de la batalla legal estaban las prácticas que los críticos consideraban que reducían la competencia y violaban las leyes antimonopolio. Los problemas clave incluían:
- Políticas de Venta: Se criticó que las políticas de la NAR para la venta de propiedades desfavorecían sistemáticamente a los modelos de venta innovadores y no tradicionales.
- Estructuras de Comisión: El modelo tradicional, en el cual los vendedores generalmente pagan la comisión del agente del comprador, fue criticado por mantener supuestamente las tarifas de comisión artificialmente altas y limitar las opciones de los consumidores.
La NAR ha negado consistentemente estas acusaciones, defendiendo sus prácticas y políticas hasta el día de hoy.
La Decisión de Aceptación
Al decidir aceptar el acuerdo, la NAR busca prevenir el aumento de demandas potencialmente similares en diferentes jurisdicciones - un escenario que podría haber sido tanto costoso como prolongado. Esta decisión, tomada sin una admisión de culpa por parte de la NAR, refleja simplemente el intento de proteger a sus miembros de las repercusiones financieras de un litigio prolongado. Al revisar varias políticas para promover un mercado más competitivo y transparente, especialmente en lo que respecta a los costos de comisión de los corredores y las reglas relativas a las propiedades ofrecidas para la venta, la NAR reafirma su compromiso con sus miembros y la industria más amplia.
Impactos en Compradores y Vendedores
El acuerdo introduce varios cambios significativos.
- Para los Compradores: Los compradores deberán firmar un Acuerdo de Comprador con la agencia que los represente durante la búsqueda y compra de la propiedad, o al cerrar el contrato. También serán responsables de pagar la comisión de su agente inmobiliario al concluir la transacción de la propiedad. Esto podría resultar en costos de cierre potencialmente más altos, si los compradores desean mantener los servicios de un REALTOR/profesional inmobiliario durante la transacción inmobiliaria en Florida.
- Para los Vendedores: Los vendedores podrían ver un cambio en la estructura de los incentivos de compensación, lo que podría influir en cómo ofrecen su propiedad para la venta. Ya no se requiere que los vendedores ofrezcan una comisión para listar su propiedad en el MLS. Sin embargo, cabe señalar que, incluso bajo las reglas anteriores de la NAR, nunca se requirió que los vendedores ofrecieran una compensación sustancial para listar su propiedad en el MLS. Un vendedor podría listar su propiedad ofreciendo 1 dólar como compensación para el agente del comprador. El acuerdo cambia la contribución mínima de 1 dólar a 0 dólares.
Cambios en la Comunicación de Comisiones
El acuerdo de la NAR también trae cambios significativos en cuanto a la comunicación de las comisiones dentro de la industria inmobiliaria. En particular, las comisiones ya no pueden ser compartidas o establecidas a través del MLS (Multiple Listing Service). Esto marca un cambio fundamental; compradores y vendedores ahora deben negociar las tasas de comisión directamente e independientemente con sus representantes o agentes inmobiliarios. Incluso si un vendedor desea ofrecer una compensación a un agente del comprador como incentivo, tales ofertas no podrán ser listadas ni comunicadas en el MLS una vez que el acuerdo entre en vigor. Este cambio está diseñado para fomentar negociaciones más transparentes y directas entre profesionales inmobiliarios y sus clientes, lo que potencialmente puede llevar a acuerdos de compensación más personalizados y equitativos.
Perspectivas a Futuro
Este acuerdo marca el comienzo de una nueva era en la industria inmobiliaria, prometiendo cambios no solo en el suroeste de Florida, sino en todo Estados Unidos. Los efectos completos de esta transformación en compradores, vendedores y la industria en general, sin duda, se desarrollarán con el tiempo. No obstante, se ha establecido la base para un mercado que valora la transparencia y la equidad más que nunca.
